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    強制執行房產類案件的困境及策略

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    在擔保類案件中,債務人向擔保人以不動產作抵押設定擔保物權較多,以我公司為例,某置業公司以其所有的三十四套房產提供抵押,請求我公司做擔保人,來完成置業公司的融資項目,我公司本著推動城市建設,助力洛陽經濟發展的目的,施以援手,但是某置業公司交房后,沒有積極履行合同義務,給我公司造成較大的損失,為了實現抵押權,我們開始了漫長的執行程序。

    強制執行房產的困境           

    房產處置程序復雜、工作量大且處置周期長。房產處置要經歷現狀調查、裁定拍賣、價值評估、發布拍賣公告、網上競價、裁定成交、向不動產登記部門送達協助過戶文書、強制交付等流程。其中現狀調查、價值評估及強制交付是工作量最大、歷時最長的三個環節。

    現狀調查當中,執行人員首先須向不動產登記部門調取房產的查封、抵押等登記信息,如該房產為其他法院首查封,則要向首查封法院發函協商處置權;其次要赴現場實地調查房產的裝修及占用情況,評估該房產交付的風險,并在現場張貼拍賣公告,告知該房產利害關系人有提出執行異議的權利,該環節中如需協商處置權及利害關系人提出異議,則可能須耗時一個月或數個月。

    當前實踐中,價值評估是以司法鑒定部門委托資產評估公司評估為主,評估公司以執行人員前期的調查材料為基礎,并赴現場進行實地評估作業,出具評估報告后由執行人員向被執行人及利害關系人送達評估報告,并告知當事人對評估價值提出異議的權利,該環節通常須耗時一個半月左右,如有當事人提出異議經調查核實屬實的,還要進行補充評估,可能要耗時數個月。

    強制交付是拍賣成交、買受人交付全部價款后,執行人員先張貼強制搬遷公告,責令房產的現占用人限期搬出,期限屆滿后如未搬出,則將房產的現占用人強制搬出并交付買受人的過程。該環節通常須耗時一個月左右,如遇上是工業廠房且涉及較多工人、設備、租戶的情形,可能要耗時數月甚至長期無法交付。

    基于上述情況,若房產無人占用且處置過程中沒有異議發生,完成房產的處置通常須耗時六個月左右,若處置過程中伴隨執行異議及須組織強制交付,則可能須耗時一年左右或更長時間。

    房產處置涉及法律關系復雜,因涉案房產存在被租賃、買賣等現象而伴隨了大量的執行異議須處理。實踐過程中,因善意的買受人及承租人其權利在一定條件下可以受到法律的保護,故房產的占用人都會以租賃、買受等理由提出執行異議,此類執行異議中有的是權利人依法維權提出,有的則是被執行人與占用人惡意串通以逃避執行。此類執行異議的處理過程中,對于買受、租賃合同的訂立時間、占用人的實際占用時間的審查認定較為重要,但被執行人與占用人惡意串通倒簽合同時間的情形經常發生,且執行異議審查后,雙方當事人爭議較大的事實通常還須通過執行異議之訴來認定,故房產處置過程中對上述執行異議的處理花費了執行人員大量的時間與精力。

    房產處置涉及巨大利益,被執行人或案外人暴力抗法事件頻發。近年來,隨著房產的不斷升值,對房產的處置涉及巨大的經濟利益,而承租人及買受人如權利不符合受保護條件則其利益亦會因房產被處置受損,故被執行人、買受人及承租人都會想盡辦法抗拒法院執行,尤其是唯一住房被強制執行的當事人抗拒尤為強烈。近年來法院在房產處置過程中,每年都會遭遇多起暴力抗拒搬遷的事件,甚至有用刀傷人或企圖自殘以抗拒執行的情形出現,給執行人員和案件當事人的人身安全造成了嚴重危險。

    部分涉案工業廠房的處置涉及問題復雜,人民法院難以單獨化解。部分企業的廠房在拍賣過程中還在生產經營,或是出租給其他企業生產經營,有的廠區內建有職工宿舍,甚至有的工業用房被改建成住宅房出售給群眾,在此類廠房的處置過程中牽扯到職工安置、機械設備的拆除搬遷、人口居住安置等問題,這些問題已成為復雜的民生問題,人民法院化解時已顯得勢單力薄。

    解決執行的基本策略

    優化執行流程,充分發揮詢價機制。當前執行過程中對房產價值的確定以評估公司的專業評估為主,評估結果較為精確,但耗時較長。近年來,隨著司法網拍制度的不斷完善,房產處置工作已充分做到了公開與透明,現行網拍制度對拍品的起拍價格規定已甚為寬松,第一次拍賣最低可將起拍價定為評估價格的70%,如一拍流拍,二拍的起拍價格最低可為評估價格的56%,故在起拍價可大幅打折的情況下,再去強調房產價值評估的精確性已無意義。司法網拍向社會公眾開放,最終的成交價格會由市場決定,當前網拍實踐工作中,在起拍價大幅度打折的情況下,拍品的最終成交價格已大多接近市場價格。實踐中,政府物價部門對不同小區的二手房交易都會根據市場成交價格制定交易指導價,如果與物價部門聯動,將房產處置的網拍基準價格定為由法院向物價部門詢價得到的該房產所在小區的二手房交易指導價,如此,則可大幅度提高房產估價環節的效率。

    組建資產處置團隊,專業化、批量化作業。因涉房產處置的執行案件近幾年才大量涌現,故法院內部的應對措施還顯滯后。目前多數法院還是由案件承辦人自行處置為主,因房產處置流程較長,且承辦人要和司法鑒定部門、評估公司及不動產登記部門有大量對接工作,故由不同承辦人同時處置不同房產會產生大量的重復勞動,而各承辦人同時又有其他大量的執行案件要分散精力處理,故由案件承辦人分散化作業效率較低。如果組建專業的資產處置團隊,實施專業化、批量化作業,一方面可以減少重復勞動,提高處置工作效率,另一方面也可以有效減輕原案件承辦人工作壓力。

    建立為被執行人提供基本的居住條件保障制度。被執行人名下唯一住房的執行一直是涉房產類案件執行的難點,究其原因有兩點,一是被執行人及家屬會產生房產被處置就“無家可歸”的想法,對執行工作強烈抗拒;二是現行保障房制度未覆蓋唯一房產被法院強制執行的被執行人,其今后的居住問題難以得到保障。人民法院應與住房保障部門積極溝通協作,構建為因被法院執行而失去住房的被執行人提供廉租房、公租房等基本的住房保障制度,做到既維護法律權威,又切實保障民生。

    建立健全聯動機制,整合多方力量解決涉工業廠房處置難。建立強制搬遷與政府部門拆遷工作的協作配合機制。近年來,地方政府為促進經濟發展有大量的拆遷任務須完成,而工業廠房因拆遷所獲得的經濟補償款通常情況下會遠多于被強制拍賣所獲得的拍賣款。如被執行人的工業廠房在政府部門規劃的拆遷范圍內,則法院應積極與政府部門溝通協作,爭取實施以地方政府實施拆遷為主,法院強制執行為輔的執行方案。這樣一方面被執行人會因拆遷獲得更多的經濟利益而減少對法院強制執行的抗拒甚至會主動配合,另一方面也實現了政府拆遷與法院執行的雙贏。

    總之,隨著執行長效機制的建立,化解房產類執行案件的措施,也將不斷升級,這對改善營商環境,提供有力司法保障,既弘揚社會主義核心價值觀和法治精神,又促進社會信用體系建設。


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